中国房地产金融的五个阶段

发布时间:2019-01-08 作者:网络 来源:金地稳盛投资


中国房地产金融的五个阶段

我国房地产金融在改革开放之前的30年基本处于停滞期。改革开放后,特别是随着住房制度改革,我国房地产金融逐渐发展起来,它在我国近30年来的发展过程中,对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献,也必将发挥更大和更积极的作用。

 与此同时,我国房地产金融方面也暴露出了很多问题并对我们提出了更多的挑战,其中牵涉到银行的贷款风险、开发商融资渠道少和投资者投资品种缺乏等方面的问题。本文将我国房地产金融60多年的发展归纳为五个阶段。

第一阶段

改革开放前,由于长期实行公有制和计划经济体制,在房地产领域包括住房建设的资金实行国家财政资金统一拨付的方式;

住房建设无偿占有资金;在住房的分配上采取的是福利制,通常如入住共有住房,只需交纳很少的租金。

第二阶段

1980年6月,中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策,1984年四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务,接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法,这可以作为我国房地产金融业务之一。

1987年底,烟台和蚌埠成立住房储蓄银行,也是我国房地产金融萌芽期的一个象征,住房储蓄银行专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。

第三阶段

1991年5月上海住房公积金制度实施,并在接下来的几年全国推广。

1996年71日中国人民银行《贷款通则》发布和实行,199759日建设部发布《城市房地产抵押管理办法》,它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。

1991129日,从万科正式在深交所挂牌交易以来看,房地产企业在证券市场中走过的是一条由热到冷再缓慢升温的曲折之路。1994年以前,房地产企业曾经是证券市场的一个亮点。从1994年下半年开始,国家为了抑制房地产开发过热,出台了一系列政策,譬如在新股发行方面,中国证监会则于1996年开始对金融、房地产行业企业暂不受理。

第四阶段

1998年,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,决定停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;同时,建立了职工住房补贴和住房公积金制度,为推进住房商品化创造了条件。在接下来的年份里,全国许多地方出现房地产出现供需二旺、房地产价格和房地产贷款发放过快的现象,2003年开始国家陆续出台了许多包括与房地产金融相关的宏观调控政策。这一阶段我国房地产贷款发展速度很快。

值得注意的是我国几大银行房地产开发商贷款的不良贷款率是个人房产贷款不良贷款率的几倍,它们房地产开发商贷款质量差异也明显,其中有的不良贷款率相对偏高,这应该引起警觉。

另外到2011年,我国推行住房公积金制度已有二十年,这项改革举措,对推动房地产业及相关产业的发展,帮助城镇职工实现自住其力的目标,也起到了积极的作用。

第五阶段

海外房地产投资资金对中国的投资,应该有十多年的历史,它伴随着由中国经济的持续稳定地增长、房地产业的发展和人民币升值预期等的影响;但一开始规模很小,2003年以来外资房地产投资热情很高,量有明显增加。2006年有关当局发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以后,海外资金的投资和融资能力及预期回报收到一些影响。  2008年全球金融危机爆发后到目前,外资对我国房地产投资趋于平稳。

政府也意识到发展多元化和多层次的资本市场的重要性并在积极开展有关工作。譬如房地产抵押证券化在2005年开始也有了一些尝试;2007814日国家正式颁布实施《公司债券发行试点办法 》,20078月以来,一些公司等陆续发行了公司债券,房地产公司债融资有望改善其融资结构;2009年来房地产金融创新包括但不限于房地产私募基金和保险资金投资房地产等,大资产管理时代到来了,相信我国房地产金融创新任重道远,前景光明。

以前主要是银行进入房地产金融领域,现在信托、私募基金、公募基金、保险资金等纷纷进入这个领域,这也是房地产金融化趋势的表现。

一直以来,房地产业与银行关系密切,房地产开发资金70%左右依赖于银行贷款,使银行承担较高的风险。近年来,国家对民间资本投资逐步放开,各类房地产金融产品在市场上逐步活跃起来。其中,房地产私募基金与房地产信托在民间资本融资领域表现得尤为活跃,为民间资本投资房地产和房地产融资提供了渠道。

2012年下半年起,证监会、保监会和银监会等陆续发出了资产管理方面的一系列重要政策性文件,放开了部分投资限制,促使更多资金进入以前受到更大限制的领域包括房地产市场,更多各类金融机构和投资公司及个人加入到这个行业,业内称为大资管时代已经在2012年底开启。大资管时代对于房地产开发商和房地产资金方来说,都是挑战和机遇并存。大资产管理时代下,一个更加开放、竞争的资产管理时代已经到来;譬如私募基金也将纳入统一监管,公募基金管理公司可以通过设立子公司从事专项资产管理业务,证券公司、信托公司、商业银行、保险资产管理公司及其他资产管理机构纷纷申请开展公募基金业务;它们与第三方理财和各类私募基金等各类机构纷纷直接参与房地产基金业务,初步形成多方鼎立势态。

我国房地产金融的大资产管理时代也已经来临。


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