存量时代下的房地产金融

发布时间:2019-01-18 作者:网络 来源:厦门国金ABS云


存量时代下的房地产金融

房地产行业是大家非常关注的行业。今天我代表这个行业跟金融界的各位一起探讨一下在存量时代下的房地产金融。

首先,我分析一下房地产2018年市场特征。

2017年底,我们曾对2018年的房地产市场预测,认为会遇到一个很大的上升阻力,包括房企融资、开发都会下滑。但实际上,2018年开局好于预期。一季度,房地产投资、开发增速回升,起点较高;商品房销售市场仍然保持增长,销售面积同比增幅逐步收窄;土地购置面积增速处低位,成交价款涨幅明显;待售面积持续减少,商品住宅尤为明显;“租购并举”“新时代存量市场特征显现

从投资来看,从1月到4月是3.05万亿,增加了10.3%。在一线城市的数据中可以看到,土地购置量在下降,三四线城市还有所涨幅,我们整个房地产市场的三四线城市现在逐步走旺,这是市场明显的特征。从销售来看,商品房销售增速有所回落,一季度是4.2万亿,增速为9%。去年房地产整个的销售额大概是13万亿,销售面积16万亿,这个很大的贡献在于大型房地产,市场库存面积持续减少,从2015年开始,市场在去库存在这个呼声下,待售面积在持续减少。特别是住宅商品房的待售面积在减少,去库存得到了明显的效果。而在二三线城市市场持续增长,一线城市限购限贷,购房意愿递延到二线,涨幅也在增大。这是在政策指导下的市场现状,从长远看来,限购的的短期效应是暂时的,期待长效机制尽快建立,房地产业才会得到健康发展。

从房地产开发企业看,中国房地产协会统计的数据,碧桂园、恒大、万科仍然是先行企业,横者横强的情况仍然存在,包括三四线城市的大盘和主力投资还在百强企业的前十到前二十。再看以写字楼,购物中心的商业地产市场,2017年整个商业物业大宗交易是2300多亿,我们以上海为例,金融是1169亿,创造了历史新高。

从金融市场来看,货币供应虽然是稳定增加,但是房地产行业今年在金融领域遇到了最大的难题,开发融资渠道越来越窄。实际上金融对我们行业来讲从来都是无比重要的但这个时期随着这种政策监管,特别是禁止其他的资金流入房产行业,使房产行业在初期拿地、开发、运营中遇到了比较大的困难,尤其是对中小房地产企业。

再如房地产行业今年是集中还贷时期,在这个时期进入高峰,资金量的需求更大了。其实很多中小型企业,在这种情况下,怎样帮助他们成为金融业当今最重要的课题。事实上大型房地产企业的资金比较宽裕,额度用不完,恰恰是中小企业的房企压力最大。尽管在二三线城市,区域环境和市场表现很好的项目,由于受资金限制,影响了企业的发展,同时金融机构又因为种种原因无法解决,造成苦乐不均,致使企业发展受阻。

第二,存量市场下房地产企业金融创新需求。

首先是,调控中的开发企业融资压力继续增大,融资渠道亟待拓宽。

第一个“房住不炒”调控基调不放松,热点城市加大租赁住房、共有产权房等供应,将促进供需结构调整。严格市场规范监管会持续。第二个是限价政策效应递减,房价依然存在较大上涨压力。三四线城市需求量大,供应量也在减少,这时候房价肯定要上涨。所以我们在判断房地产市场涨和跌的时候,不是靠算命先生,是要看供给和需求的矛盾,第三个是金融信贷监管不放松,个人购房和房地产企业融资压力增大。企业的融资压力越来越大,现在大多15%以上的融资成本,因此房地产行业借贷成本非常高,特别是龙头企业的负债率也比较高。个人购房的压力,限购、限贷、利率上调都对市场影响较大。但是金融政策绝对是不会放松的。

第二点,房地产企业转型持有物业轻资产运营倒逼金融创新产品的出现:

房地产企业在以往的开发过程中,形成了除住宅外的商业地产、购物中心、写字楼等存量资产,现在看来如何运营存量,是企业可持续发展的关键难点。在这种情况下,只有实现金融产品的创新,存量经营与金融配合,才可以使这个行业健康、稳定地发展。

目前看来,开发贷款、股权融资是房企的最初金融模式,已不适应存量时代的到来,难以为继持有阶段的运营。

2005年,越秀资产证券化在香港正式挂牌上市,到这两年保利租赁住房,类REITs以及其他一些五花八门的金融创新,让开发企业认识到金融创新对商业地产发展的重要性。开发企业所需要房产项目会采取多种经营化的方式进行运营,使我们的开发企业,特别是房地产产品得到盘活起到一个非常重要的作用,这是我们金融创新的要求。

第三,说一下商业地产证券化的市场实践。

从最早的REITs萌芽出现,包括证券化对我们房地产的教育,促使我们跟金融行业融合发展。房地产行业自然不用说,确实进入存量时代了,越是大的一二线城市越是存量明显,重要的是开发模式在发生重大变化。随着我国地产行业进入“存量时代”,房地产开发模式迎来大变革,从开发商+银行融资的传统商业开发模式正在向“私募资金等资产管理机构+CMBS或类REITs的资管分离商业开发模式”的转变。同时,伴随货币政策的收紧,传统融资渠道获得资金的难度增大,加之房地产市场调控的考验,都加快了开发转而谋求资产证券化等新的融资方式。

在整个市场发展情况下,怎么样对待资本时代?首先积极应对新时代下商业地产转型的根本在于增量向存量的转移,从开发向管理转移;第二个,提升资产运营及资产管理能力是实现有效资本对接的必要条件。资产证券化本质是以资金回报作为起始点,优质资产、收益稳定是资本青睐的物业房地产项目可实现资产证券化的条件,要求开发 企业从传统的开发思维转移到项目管控以资产管理能力上来。第三,以债务证券化方式实现盘活存量,优化融资成本。第四,加强资本运作能力,激活商业地产的金融属性,提高管控整合能力,实现规模化、可持续发展。第五,借助资本力量实现开发资金的退出。

最后说一下存量时代下房地产资产证券化市场展望。

可以看到的是,国内金融风险防控机制逐步成熟,资产证券化相关法律法规不断完善,为国内资产证券化扫清障碍,实现金融与房地产市场深度融合,从而走向真正的持有型物业的轻资产化。

同时,以购物中心、商业综合体、旅游综合体等为代表的商业地产高速发展,库存高企,也催生了大家的创新和突围,业态也逐渐丰富,专业化细分化更为突出,市场必须探索阶资产证券化的发展和实践。

第三点是,住建部等部门发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,以及新派公寓权益型类REITs和保利租赁住房REITs陆续获批,让资产证券化成为房地产行业影响最大的金融工具。

国内商业地产实现真正的轻资产需要将重资产进行证券化打造,变为可公开上市交易、流动性强的金融产品。这意味着拥有强大的资本运作能力,对资产进行持续的运营管理实现增值将成为参与者的核心竞争力。

我希望在整个持续发展过程中,政策能够落地,包括房地产行业积极调整产业机构和思维模式,更能促进这个行业快速稳定的发展。


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